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以卓越的 之名 莘庄未来发力点在何方?

来源:房天下 2017-05-26 13:57:00

[摘要] 不一YOUNG的选择之 莘庄板块商业价值解读

有谁能想到,30年前的徐家汇,工厂遍布,污水横流,如今却是上海 成功的副 。

有谁能想到,20年前的陆家嘴,农田棚户,而今高楼林立,不断刷新着上海的天际线。

……

“上海,一座令人期待的城市,一座永未建成的城市。”

新一轮城市总体规划,描绘了上海未来的发展蓝图:“卓越的全球城市,令人向往的创新之城、人文之城、生态之城。”

而作为承载2040使命的 之一,莘庄能否成为城市引擎的实力担当?未来的发展重点在哪里?

定位|  上海西南”门户”  人口导入 主要地区之一

曾几何时,在老上海眼里,闵行是一个类似偏远郊区的存在。

而自1997年7月1日 1号线全线贯通,改善区域出行之余,也将上海 城区的繁荣延续到了闵行,尤其是作为始发站的莘庄。即便是在轨交纵横的今天,1号线仍是 繁忙、 重要的线路之一。上海 大数据统计,2016年莘庄站早高峰8点进站人流量高居榜首,日均达14001人。


占地面积19.53平方公里的莘庄,位于上海的西南门户,上海虹桥机场,四至与梅陇、七宝、颛桥及松江区接壤,地理位置优越。闵行区 、闵行区图书馆、闵行区体育场等 进一步提升了板块价值,让莘庄成为区域政治、文化的 。

基于莘庄扼守江浙通衢入沪核心干道的优越区位,加之板块内 、轨道交通、高速公路和目前亚洲 的莘庄公路立交桥等构成了便捷发达的交通网络,莘庄已经成为闵行的居住 ,也是近20~30年以来上海人口导入 主要的地区之一。官方数据透露,莘庄目前有144个小区,11.5万户家庭,常住人口约29万人。对比10年前不到18万人,增长显而易见。

规划|  上海向南新一代城市引擎

《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》中提出,在未来20年上海的发展中,将会在 城区的周边区域内新建4个新的 ,分别为莘庄、虹桥、川沙还有吴淞地区。

2040规划后,实现了大虹桥与大浦东的双线联动。虹桥枢纽、莘庄、前滩、川沙、张江、浦东枢纽在一条“L型”轴线上,成为重点发展的副 梯队城市。

莘庄将建设上海城市的副 ,实际是对其战略地位的一种提升。这意味着,今后莘庄有望接棒徐家汇的“市区南大门”地位,并进一步扩大人口导入。然而,尽管莘庄是闵行 早起步的居住板块,拥有成片的社区,便捷的交通网络,但要实现“宜居”、“宜业”的 愿景,未来的莘庄要做的还有很多。

首先,是交通运能的提升。4月1日,矗立申城近20年的“小红楼”莘庄站开拆,取而代之的是未来上海西南地区 的城市综合交通枢纽。


据悉,此19万方的“莘庄综合交通枢纽”规划用地内,涵盖了 1号线、5号线,铁路金山支线、沪杭客运专线,以及莘庄南北公交枢纽15条公交线路,总 额将达150亿元,预期2022年实现整体竣工。官方估计,建成后的莘庄综合交通枢纽区域日均客流量将由原来的10多万人次变为远期的逾50万人次。

现状| 商务办公缺口较大  大体量 商业缺失

目前,整个莘庄地区已开业的商业总体量不过33.5万平方米,中大型商业主要集中在莘庄站周边,北广场以凯德龙之梦为 ,南广场以仲盛 商城为 ,算下来人均商业面积却仅有约1.15平方米。而面对未来上海西南地区数百万的人流需求,商业、商务办公还存在较大的缺口。

中指研究院统计,1990-2013年,莘庄板块无一商办地块出让。2014年以后,这样的情况有所改善,迄今,莘庄板块共成交6幅商业办公地块,供应面积总计超36万方。待正式营业后,对于改善区域商业现状或有所裨益。

莘庄在商业发展上的另一问题,在于缺少足量的大型购物娱乐综合体,现有区域商业总给人“人均偏低”、“小家子气”的感觉,与区域居住人群的消费能力难以匹配。

随着上海土地资源稀缺、人口集聚、城市发展升级等促动需求,莘庄俨然有跻身 居住板块的趋势。

以莘庄南广场周边的二手房为例,好世鹿鸣苑、 明珠苑的挂牌均价分别为77186元/㎡及70137元/㎡,个别房源的挂牌价每平米甚至超过了9万元;而板块内一些房龄15年以上的 沿线楼盘,如15号线莘庄站的东苑世纪 、5号线春申路站的名都新城等,挂牌价也多达到了7万/平以上。

进展| 新增数百万方商业巨擎  已开业项目业态调整升级

由于居住人口与就业机会不匹配,莘庄人流早晚呈潮汐式流动,“卧城”特性仍明显,服务配套与就业机会尚待提高。

为弥补在“国际化”、“宜业”、“文化活跃”等方面尚存的短板,为引导庞大人流“在莘庄停留,在莘庄居住,在莘庄消费”。莘庄,这个未来的 是这样做的:

打造一座 “天空之城”: 70万方 上盖综合体

“ 一响, 万两”, 作为现代城市重要的轨道交通工具,不仅担负着人流输送使命,方便了人们的出行,更是直接拉动了所到之处的商业消费,带旺了板块经济。

上海 商业大数据显示,莘庄 站1公里内的仲盛 商城、莘庄龙之梦,均位于2016年营业额10亿以上的店王商场之列。

规划显示,在莘庄 站之上,在建一座总建面达70万方的城市综合体,相当于莘庄仲盛的3倍,将商业、居住、文化、休闲等功能都囊括其中,发展定位为未来上海城市典范的“空中之城”。

据了解,该综合体商业总面积约22万方,还将建成星级酒店、星级写字楼,并有国际大品牌商家入驻。2022年整个交通枢纽完成后,可以集聚 的人流、客流,未来它和仲盛 商城、莘庄龙之梦组成 大商圈。如此高能级的消费场所,对于板块的提升将会 巨大。

诞生一座 “园中之城”:186万方莘庄商务区

莘庄在沪上版图中一直以“多住宅,少办公”的局面被定义,而莘庄商务区规划的落地正式填补了该区域缺乏 商务聚集区的空白。据规划,在“十三五” 时期,莘庄商务区定位为“大虹桥”现代服务商务区。

据悉,目前莘庄商务区正大刀阔斧地推进中。总建筑面积186万平方米的莘庄商务区,集总部办公、研发创新、综合商业、高档酒店等功能区域为一体。就业可以选择西子国际、大虹桥国际、丰树商业城、金源 等商办项目;购物可以选择怡丰城、诺德金街以及遍布于各大商办项目裙房的辅助商业;度假休闲可以选择春申湖及 莘庄首座5星级酒店安纳塔拉…之后还有更多丰富业态给予补充,全面满足 商务的各项需求。

简而言之,云集大量 写字楼的莘庄商务区,将成为未来莘庄及周边区域发展商务办公、提供就业机会体量 多的地方。在这座“园中之城”里,工作与生活将得到完美的结合。

一座空中之城,一座园中之城,还有一个“第三极”。目前莘庄区域内的两大狭长地带:一个是七莘路东侧到淀浦河,沪杭公路到沪闵路的沿线,为商业办公的规划用地;另一个是莘庄商务区以西,一直到松江交界,未来计划打造成莘庄宜业的城市空间。

引入新型业态:随消费需求而动 已开商场业态调整升级

对商业而言,与时俱进是永恒的主题,也是保持竞争 的核心手段。在莘庄,多个已开业的商场也随地区消费需求的变化,对引入业态进行了调整升级。

众所 ,闵行区的 质量还是很不错的,莘庄为代表之一。据悉,莘庄地区目前拥有38所幼儿园、20所中 、3所高中。其中不乏明星 、上师大康城实验 、莘庄 等 重点。凭借 的 资源,莘庄近年来吸引了一批周边板块的客群来此置业,如同区域的梅陇及颛桥板块、 的松江新桥及九亭等板块。

如今80、90后逐渐成为消费主力,两口之家开始向三口之家过渡,家庭重心逐渐转移到孩子身上。瞄准趋势愈加明显的“家庭型消费”,莘庄地区已有不少商场引入了儿童亲子业态。 

 

数据来源:国家统计局、中指研究院、国家购物 协会

如地处莘松路上的上海亿丰时代广场,专辟 儿童天地,囊括儿童服饰、用品、游乐、 、儿童摄影、儿童体验馆等儿童主题商业;莘庄商务区内已开业的怡丰城购物 内,整个F3层定位为亲子类早教业态等等。

以莘庄 早开业,也是目前该地区人气 旺的商场——仲盛 商城为例,目前“亲子牌”业态真心不少,有儿童角色扮演主题乐园“星期8小镇”、儿童室内游乐场“亚马逊王国探险乐园”、深受孩子们喜爱的“宠物世家”、还有各种DIY手工店,早教 等。

值得一提的是,该商场还对已有业态进行了大规模的调整升级,并引入了一些创新业态。如全上海 一家拥有4DX影厅的影院“上影CGV莘庄影城”,只此一家的果汁跨界混合店“Initial”等。

未来莘庄商业地产的发力方向:

① 根据服务业发展现状和功能需求,形成市级、地区级、社区级三个层次商业商务 布局体系,以高密度多层次的商业空间,形成莘庄地区强大的商业聚合力和辐射力。

② 依托规划的莘庄交通枢纽及现在商办类物业逐渐集群的 ,向区域性的商务、办公、休闲、娱乐 发展,让每一个莘庄人都能共享区域发展红利。

③ 紧跟消费人群的主流趋势,提供多元业态的 互补,引入更多体验式元素,减少区域商业 “千店一面”的可能。

④ 由于莘庄的区域办公、生活成本远比 低,未来或有大量创意产业和商务总部向该地区转移,区域商业需在文化产业、第三产业服务上走出自身特色。

⑤ 从居住需求来讲,莘庄地区已经有一定数量的城市别墅和 物业聚集,需要更多与消费层次需求相契合的中 商业布局。

日益积聚的人气,便捷的交通设施,成熟的商业氛围……带来巨大商机。莘庄,一个串珠成线、扩线成面的大都市商圈,正在上海西南快速成型。未来卓越的 ,雏形乍现。

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