第一太平戴维斯2017年第二季度上海市场回顾

来源:房天下 2017-07-12 10:55

[摘要] 2017年第二季度,核心商务区迎来四个写字楼项目入市,季度新增供应33.9万平方米,将全市核心商务区甲级写字楼存量推至776万平方米。

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上海甲级写字楼市场

2017年第二季度,核心商务区迎来四个写字楼项目入市,季度新增供应33.9万平方米,将全市核心商务区甲级写字楼存量推至776万平方米。

- 兴业太古汇T2,静安

- 外滩国际金融中心(南板块S1),黄浦

- 金光白玉兰广场,虹口

- 凯德星贸,静安(原闸北)

新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至10.7%,环比上升1.7个百分点,同比上升3.3个百分点。

受浦西项目租金上涨的带动,本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比小幅上涨0.5%,同比上涨3.4%,达到每平方米每天人民币9.0元。

二季度,非核心商务区共计六个新项目入市,带来近36.8万平方米新增供应,至此,全市非核心商务区甲级写字楼存量达到294万平方米。

- 中建广场,浦东

- 宝钢集团世博项目,浦东

- 星光耀广场,普陀

- 传富虹桥项目,闵行

- 隆视广场,闵行

- 宝创虹桥项目,闵行

受新增供应影响,本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到27.9%,环比上升7.0个百分点;平均租金环比上涨3.4%,达到每平方米每天人民币5.9元。

展望:

2017年下半年,核心商务区预计将有近58.4万平方米新增供应入市,其中70%面积位于浦东。

随着各新兴大型规划区域的建设发展,上海写字楼市场的外扩趋势日益明显。

由于供应增多,加之7-8月份办公租赁市场淡季的趋近,一些老项目业主考虑下调租金以争取租户,同时新项目业主为吸引优质租户而提供租金优惠,因此预计写字楼项目租金或面临下行压力。

5月份,上海发布33条新政以进一步扩大开放、吸引外资,上海正率先建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系,率先形成法治化、国际化、便利化的营商环境。 

上海零售市场

2017年前五个月,上海零售总额同比上升8.2%,增速较去年同期上升0.4个百分点。

第二季度共四个新项目入市,带来349,740平方米新增供应

– 兴业太古汇,静安

– 怡丰城,闵行

– 长宁来福士广场,长宁

– King 88广场,静安

核心及非核心商圈购物中心首层租金均环比上涨0.2%,分别至每平方米每天人民币50.2元及16.6元。

由于新项目预租率较高,同时近两年入市的10万平方米以上大体量项目持续提升入驻水平,全市空置率在第二季度末环比继续下降0.5个百分点至8.0%。其中核心商圈维持不变,为6.3%,非核心商圈环比下降0.6个百分点至8.7%

作为全市购物中心整体占比最大的租户类型,餐饮品牌本季度仍维持良好扩张态势。其中中餐占新租餐厅面积72%。

展望:

核心商圈约有30万平方米商业项目正处于改造中,并将于2018年起重新入市,进而有望重新激活市中心商业租赁需求。

预计下半年将有120万平方米新增零售面积入市,但其中30%或将延期。

上海住宅租赁市场

第二季度,两个全新服务式公寓项目入市:尚臻徐汇服务式公寓和静安瑞吉公寓,共计为市场增加174套租赁单元。

本季度,全市服务式公寓租金环比上涨1.5%至人民币每平方米每月233.9元;小业主公寓租金环比加速上涨3.3%,达人民币每平方米每月186.8元。季内,别墅租金稳中有升,环比上涨1.0%至人民币每平方米每月156.8元。

本季度,各细分市场(服务式公寓、小业主公寓及别墅)空置率均有所上升。一些项目由于采取以价换量,因而录得良好入住表现。

展望:

预计下半年将有两个全新服务式公寓项目入市,即尚臻金桥服务式公寓(102套)和嘉佩乐酒店公寓(40套)。

预计将有更多中端或主打大众市场的公寓租赁服务商进入市场,从而使区域市场竞争更趋激烈。

近期上海新推的纯居住租赁用地,意味着未来将有更多开发商自持型的出租项目,尤其是位于新兴区域。同时,这类性质地块的推出亦对开发商的运营能力提出更高要求,而非仅仅销售策略。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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王宁区域分析师

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